藏在人口里的商业密码旅游地产养老地产成重要课题 [复制链接]

藏在人口里的商业密码 旅游地产、养老地产成重要课题

人口红利 逐渐消失？ 被预测 了多年的 人口红利 拐点终于真的到来。

2013年2月22日，国家统计局发布了2012统计公报，显示这一年中国大陆15岁到59岁劳动年龄人口绝对数减少了345万人。国家统计局局长马建堂说，这是相当长时期以来， 劳动年龄人口绝对数量的第一次下降 。在新闻发布会上，他提醒说 要高度重视这个事情 。

全国人大常委会委员、中国社科院学部委员、人口与劳动经济研究所所长蔡昉随后接受媒体采访时表示，这意味着中国人口红利消失的拐点已在2012年出现，将对经济增长产生显著影响， 我们应当在心理和*策上做好足够准备 。

有趣的是，随着劳动力的减少与财富的增长，中国作为全球制造基地的地位渐渐下降，但作为全球市场的意义却日益上升。这个庞大的国家，正在集体从大工厂转向成为大市场。在这场大变化里，在人口数字的背后，藏着哪些商业密码？

房地产：寻找新的购房者

早在2006年，地产行业的龙头 万科（专题阅读）就发起了一项专题研究，试图回答一个问题：万科应该为谁造房子？

时任万科集团企划部高级研究员的舒东是这一研究的领头人，他告诉，这在当时还是一个颇为新鲜的课题，因为许多数据缺乏，他为此还专门从深圳出差到北京，在图书馆里泡了一个多月。为了让研究更具价值，万科几乎遍访国内知名的人口专家，为他们提供经费和研究便利。

舒东透露，自2006年到2008年，万科推出了数十个报告，建立起一套完整的方法论，不过，对研究成果，万科一直守口如瓶。2010年，舒东离开万科时，还被要求签署保密协议。

不过，一些报告后来也流传了出来，从中也可窥见万科当时的一些发现：

比如，万科预测，2013年，首次置业人口红利的拐点将出现，2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。2013年前，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

万科的预判部分来自自己的客户资料：万科的第一大客户群是30-34岁人群，属于1962-1972年出生的 婴儿潮 一代，到2007-2011年，转变为生育低谷人群，总数将在近几年内明显减少；但另一方面，随着这一客户群全面进入40-49岁年龄段，他们也将步入事业的高峰，购买力也将提高，对改善型物业的需求也会增加。

在这项研究中，他们还发现了住宅市场持续增长的新动力 迁移人口。在分析2006年万科成交客户的资料时，万科发现，持有与人口迁移有关的购房动机 如 从异地迁到本地 、 方便工作和事业 、 原来的房子拆迁 、 想把父母接到一起住 、 想和父母分开、单独居住套房 、 准备结婚 、 为了孩子的成长教育 等 的客户竟然占到了所有成交客户的31%。

万科由此判断，城市化和人口迁徙 农村向城市迁徙，小城向大城市迁徙，内地向沿海迁徙，这个故事还会延续十到二十年，而中国沿海城市带的人口红利期，也会因为这个因素，要比中国整体的人口红利期持续得更为长久一些。

基于以上这些判断，万科这些年一直在不断调整自己的战略。自2009年后，旅游地产、养老住宅等物业类型的开发，就频频出现在万科的战略表述中。向更细分人群提供产品，也成为一个重要课题。